Maar wat betekent het voor de toekomst van de sociale volkshuisvesting als er miljarden uit de sector verdwijnen?
Zoals de meeste woningcorporaties beschikte Vidomes eind 2010 nog over een behoorlijk eigen vermogen. Dat is overigens iets anders dan veel geld hebben. Ons vermogen zit voornamelijk in de stenen. Zouden alle woningcorporaties hun bezit verkopen, dan zouden ze inderdaad steenrijk zijn.
Van subsidie naar zelfstandigheid
Het vermogen is ontstaan, omdat de overheid de sociale huursector in de vorige eeuw heeft gesubsidieerd. Hierdoor konden mensen met een smalle beurs een goed huis huren tegen een betaalbare prijs.
In de jaren negentig zijn de financiële banden tussen Rijk en woningcorporaties doorgesneden. Nog te ontvangen subsidies voor de rest van de exploitatieduur werden weggestreept tegen de uitstaande rijksleningen (de zogeheten ‘brutering’). Vanaf die tijd zijn woningcorporaties financieel zelfstandig.
Renovatie en vervanging noodzakelijk
Het opgebouwde vermogen is hard nodig om maatschappelijk te blijven investeren. Veel woningen uit de jaren vijftig en zestig zijn aan renovatie of vervanging toe. Door het goede onderhoud gaan de woningen nog wel mee, maar woontechnisch zijn ze niet altijd meer up-to-date. Het vervangen van de woningvoorraad in Nederland kost miljarden.
Een gemiddelde nieuwbouwwoning kost tegenwoordig minimaal € 200.000. Om zo’n woning kostendekkend te verhuren, zou een huurprijs nodig zijn van meer dan 800 euro per maand. Dat is voor een modaal gezin een fors bedrag. Vidomes vraagt daarom een (veel) lagere huur, dit leidt tot een verlies op deze woning.
Daarom bouwen woningcorporaties bij een nieuwbouwproject ook koopwoningen en dure huurwoningen. Met de winst die dat oplevert, kan een corporatie het verlies op een sociale huurwoning deels compenseren. Zo kunnen ze sociale huurwoningen bouwen die voor de minder draagkrachtigen (inkomens tot € 33.600 per jaar) betaalbaar zijn en waarvoor eventueel huurtoeslag geldt.
De rekening voor de corporaties
De overheid verdeelt haar financiele pijn over de verschillende sectoren. Ook de corporatiebranche moet bijdragen aan het oplossen van het overheidstekort.
Het ministerie van Financiën heft vennootschapsbelasting en we betalen ook een bijdrage aan de probleemwijken. (Deze ‘Vogelaarheffing’ wordt overigens per 2012 weer afgeschaft.) Vanaf 2014 wil de overheid een heffing bij de huursector neerleggen van € 760M; het overgroote deel hiervan moet van de corporaties komen. Elke euro die Vidomes minder overhoudt, betekent minder sociale woningbouw. Langzamerhand verdwijnt zo het geld uit de sociale volkshuisvesting.
Toekomst
De maatschappelijke opdracht om voldoende sociale huur- en koopwoningen te bouwen, de leefbaarheid te bevorderen en bij te dragen aan de combinatie van wonen en zorg, legt een steeds zwaardere druk op de vermogens en kasstromen van woningcorporaties. Lage huurverhogingen en een hogere belasting- en heffingsdruk van de overheid kosten de sector miljarden. Dit alles leidt ertoe dat de vermogens van woningcorporaties snel afnemen. Als gevolg hiervan bouwen woningcorporaties minder sociale huurwoningen en zal over twintig jaar de sociale volkshuisvestingssector veel kleiner zijn geworden.
Hebben woningcorporaties nog geld voor investeringen in nieuwe woningen? Door onder meer de huurtoeslagheffing wordt dit vanaf 2014 substantieel minder. Er is dan veel minder geld beschikbaar om ook de volgende generaties van goede huurwoningen te voorzien.
Oplossing
Dé oplossing bestaat niet. Een slimme combinatie van maatregelen is nodig om de problemen op te lossen. Huurders met een (te) hoog inkomen moeten gestimuleerd worden om te kiezen voor een woning in de vrije sector, zodat de sociale woningen beschikbaar komen voor mensen die ze echt nodig hebben. We kunnen dan volstaan met minder nieuw te bouwen woningen. Huur op Maat is een van de methoden om dat te stimuleren.
Ook zullen corporaties op een slimme manier meer woningen moeten verkopen, om met deze opbrengsten nieuwbouw te betalen. De markt voor verkoop ziet er momenteel echter niet rooskleurig uit, dus dit is niet eenvoudig. Een huurverhoging die boven de inflatie uitkomt is bovendien noodzakelijk om de kasstromen te herstellen. Verder kunnen corporaties zelf ook bijdragen door efficiënter te gaan werken. Geld dat zo bespaard wordt, kan worden besteed aan de maatschappelijke opdracht.