Adequate vastgoedstrategie  

Ons ideaal: een toekomstbestendige vastgoedportefeuille

Vastgoed is ons belangrijkste bedrijfsmiddel. Het genereert zowel inkomsten, als het leeuwendeel van onze maatschappelijke resultaten. Dat moet zo blijven, ook op langere termijn. Deze doelstellingen lopen niet altijd parallel. Onze vastgoedstrategie vraagt daarom om de scherpte van een belegger die middelen gericht inzet met het oog op het behalen van maatschappelijke resultaten.

We kunnen onze vastgoedportefeuille niet van de ene dag op de andere aanpassen als economische of maatschappelijke ontwikkelingen daarom vragen. Dergelijke aanpassingen gaan namelijk vaak gepaard met grote investeringen en lange doorlooptijden. Het is daarom belangrijk dat we onze doelen richten op de gewenste vastgoedportefeuille, vereiste rendementen, maatschappelijke resultaten en het tempo van transformeren.

Ons vastgoed rendeert op lange termijn

Onze inkomsten uit vastgoed moeten op lange termijn voldoende zijn om onze maatschappelijke resultaten te kunnen behalen. We redeneren daarom in eerste instantie vanuit het oogpunt van een belegger en streven naar optimalisering van het rendement. Verkoop van vastgoed levert geld op voor nieuwe investeringen. De opbrengst hiervan is niet bedoeld voor het sluitend maken van de exploitatie. Naast dit financiële doel zetten we verkoop strategisch in. Zo verkopen we complexen die niet (meer) goed passen in onze wensportefeuille. Voor de middeninkomens zetten we KoopGarant in.

We houden er rekening mee dat onze bijdrage aan de overheidsbezuinigingen niet geheel opgebracht kan worden uit de reguliere exploitatie. Een krimpscenario behoort dan tot de mogelijkheden.

Ons vastgoed maakt realisatie van maatschappelijke doelstellingen mogelijk

Vastgoed stelt ons in belangrijke mate in staat om maatschappelijke doelstellingen te behalen. De euro’s die we laten liggen ten behoeve van maatschappelijke resultaten brengen we scherp in beeld. We accepteren dus soms bewust een lager rendement. En we houden de grenzen van wat mogelijk is nauwlettend in het oog. Onze belangrijkste maatschappelijke doelstellingen op het gebied van vastgoed zijn: het behoud van de betaalbare voorraad woningen, het inspelen op de groeiende vraag van senioren, het op peil brengen van de energiekwaliteit en waar noodzakelijk fysiek ingrijpen in kwetsbare buurten. Zie hiervoor onze strategische keuzes in hoofdstuk 3.

We realiseren onze wensportefeuille in een beheerst tempo

Vernieuwen van de vastgoedportefeuille in een hoog tempo biedt kwalitatief veel voordelen. Maar vraagt ook om forse investeringen om ingrepen in onze portefeuille zoals sloop en verkoop mogelijk te maken.  Gezien de huidige economische ontwikkelingen gaan we voor de komende jaren uit van een beheerst vernieuwingstempo van 1,1% (exclusief ingrepen in de bestaande woningvoorraad en 1,3% inclusief deze ingrepen). Vernieuwing is het gemiddelde percentage woningen van ons totale bezit dat we afstoten (verkopen/slopen), toevoegen (nieuwbouw/aankoop) of verbeteren met een levensduurverlenging.

Hier ligt onze grens

We verkopen alleen woningen waarvan de bouwkundige en technische staat voldoende is. Commercieel investeren doen we alleen als het noodzakelijk is en wanneer het risico klein is.